一般情况下，小产权房买卖合同的效力是被认定为无效。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，小产权购房合同在国土房管局不会给予备案。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。
小产权房有哪些类型
1、通常意义上的小产权房
也就是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。一般来说，该类型的小产权房在实际生活中，是最常见的。
2、限制销售的小产权房
也就是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售。同时还是具有产权纠纷的不完全产权房。
3、军产房
所谓的军产房，其实意思就是指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民。因此，人们就俗称“军产房”。
4、部分二手房
在实际生活中，有一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金，就这样直接进买卖交易了，该类型的二手房也为小产权房。一般来说，该类房屋的买卖合同会被视为无效。
小产权房的特点有哪些
1、价格优势明显
小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊区， 本身土地价值较低。最重要的一点是， 无须缴纳国有土地出让金和相关税费，于是土地建设成本极低。
2、产权不完整
国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定， 小产权房买卖合同属于无效合同，并不受法律的保护。 既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。
3、不合法性
小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的， 小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
4、法律风险大
小产权房在 房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使， 在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。
