1、如果合同无效，购房者可以要求售房者全数返还其所支付的定金，所以要确定好协议的效力。比如没有经济适用房购买资格的人购买未满五年的经济适用房，这样的协议就属于无效协议，一旦发生纠纷，售房者就需要返还定金。
2、确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。比如，如果售房者隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。
3、在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金。
4、在签订正式房屋买卖合同之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还。
签订房屋定金合同应注意哪些事项?
签订定金合同时为减少纠纷和避免不必要的经济损失的发生，主要应注意：
1、严格审查主合同效力
定金合同是从合同，主合同无效，则定金合同自然无效。《担保法》第5条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
2、定金合同应当以书面形式签订
如果订立定金合同未采取书面形式，而是采取的口头形式，没有相应的证据予以证明，则不能确定定金合同的成立。相反，如果有其他证据证明，且已实际交付，则定金合同亦成立有效。
3、定金的数额必须在合同标的额的20%以内约定
合同中对定金的具体数额的约定，由双方当事人协商确定，定金的数额约定应适宜。《担保法》第二十条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%。法律明确规定给付定金数额的上限，在上限以内所确定的具体数额由当事人双方协商确定，如果定金的约定数额超过了主合同标的额的20%，则超过部分无效。
4、应当在合同中约定交付定金时间期限
合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金，且该期限必须明确、具体，以防止因合同对定金交付期限约定不明确，拖延交付定金，导致纠纷发生。
5、区别预付款与定金
首先，定金合同是要式合同，是一种从合同，而约定预付款的合同为诺成式合同，是主合同的一部分。
其次，定金的主要在于担保主合同的履行。而预付款的给付构成债务的部分履行。
其三，当主合同履行迟延或履行不能时，属于定金给付方违约时，无权要求返还定金，当定金收受方违约时，应双倍返还定金。
也就是说，定金发挥着制裁违约方、补偿守约方的双重功能，在支付预付款的情况中，无论是给付方违约或者收受方违约导致解除合同的，收到预付款的一方均应将预付款退回。
买房定金
