开发商房子定价必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证，这里确定的价格为备案价。开发商在这里定价只是个小角色，主要是政府和人民从经济学的角度来说:房价受有型的手和无形的手决定，有形的手就是国家相关的法律法规，无形的手就是市场调节。当房价高于一定程度，市场自己已经没有能力来自己调节了，所以国家就会使用法律法规和相关的一些政策来影响房价的变化。
商品房备案价格和销售价有什么区别
(1)含义不同
商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格。
销售价就是开盘后的价格。
(2)价格高低不同
备案价格是开发商新售商品房的最高价格，并不是已经出售或者正在销售的房源的实际成交价格。房地产开发商做出的价格承诺，在实际销售过程中不得突破。如果涨价必须二次备案，说明涨价原因。
商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5%，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。也就是说从理论上说，政府都会要求严格执行房价备案制度，销售价格不允许比备案价格高。
(3)执行标准不同
备案价就是指每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格,而不是现在所普遍采取的随行就市。具体而言，则是对开发商申请预售的每套房子都要进行价格备案,调价幅度超过备案就需要重新备案，不然就可能违规或者不能签约。
房产开发企业在销售方案中申报的“一房一价”，要明确调价的期限,并严格按照申报价对外销售。
