房产指导价指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。换句话说,就是政府根据它的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。
二手房指导价格怎么制定的？
深圳是首先制定二手房指导价格的城市，后续的城市发布二手房指导价格也是参照深圳市进行的，深圳市二手房指导价格的官方说明为：深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格（深圳住建局文件）。
主要的制定的的因素其实可以分为以下几个方面：
首先是过去两年的成交均价，取该区域2年内成交均价的平均数，这个系数作为参考，在二手房指导价格制定机制中所占据的权重大约在60%-70%。
其次就是小区过去的成交活跃度，小区的整体成交度越活跃，指导价格就越接近小区的整体平均水平。如果是近几年成交比较活跃的小区，指导价要比往年成交活跃的小区更加贴近市场价格。
然后就是小区房子的房龄和楼龄有关，购买二手房楼龄和房龄一定是个无法避免的因素之一，如果房龄太老旧了，和周边的次新房来说，价格肯定有一定的差距。楼龄的因素在二手房指导价格中占据大约10%的权重。
小区的品质也是一个重要的参考因素，包括地段位置、社区配套。如果是一个地段好、配套好的小区，在指导价格中也有有提现。如果是同一地段，电梯房的指导价格相对楼梯房要更高。这部分在二手房指导价格中占据的权重约30%。
总的开始，，楼龄更新、换手率高、品质越好的小区，可能它的指导价就越贴近市场价格。
这些是深圳二手房指导价格的参考纬度，后续跟进的其他城市的参考纬度可能会出现一定的变化，核验的价格要根据不同的城市的相关政策来确定。未来可能会有更多的城市发布二手房指导价格。
