二套房是按全国范围算的，全国范围内名下有房再买房就算二套房。贷款买过一套房商业贷款未结清再次贷款买房认定为二套房;个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清另一套未还清再次贷款的认定为二套房;夫妻双方，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后想以夫妻名义共同贷款，贷款未还清的认定为二套房。
二套房和首套房的区别
1、首付比例：在部分不限购、限贷的地区，如果是首套房，商业贷款首付比例是20%，如果是二套房，商业贷款首付款则比例为30%，不过具体首付款还要看银行的相关规定。
2、贷款利率：各地房贷利率不断上涨，但首套房贷款买房一般贷款利率会比二套房低许多，据了解，贷款买二套房，贷款利率至少会在首套房基础上上浮百分之十左右，其次，不同的银行、不同的城市差别也是不一样的。
3、贷款额度：同样申请首套房的贷款额度肯定是要比二套房贷款额度高很多的，比如，北京首套房借款人最高可贷7成，但二套房最高借款人仅能贷3成，所以，具体的贷款额度主要以地区规定为准。
4、贷款难度：二套房贷款购买会更困难，首套房相对更容易，尤其是在遇到资金比较紧张的时候，办理二套房贷款可能很难申请到。
买二套房注意事项
1、重视开发商
买房子一定不能忽视了开发商的重要性，开发商决定了房子品质的好坏，同时也决定了你购买房子之后是否能够办理产权证书，所以大家在选房子的时候要针对开发商仔细研究一下。开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，另外还要注意其他的证件，《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》也要齐全。
2、做好购房预算
购买二套房跟购买首套房事先需要准备的费用是不一样的，特别是贷款购买二套房，需要的首付款比例比首套房要高，购房者需要提前了解清楚做好准备。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。买第二套房贷款首付比例降至40%。
3、签订合同需谨慎
购房合同中的内容有很多，如果是购买新房，购房者不能因为是开发商提供的统一合同就不细看内容了，一般情况下，销售人员会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，这是购房者需要特别注意的地方。合同中空白的地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
