开发商确定房价的因素很多，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。
一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%～20%，房屋建筑安装费用约占20%～30%，市政设施费用占10%左右，各项税费约占20%。在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。
在房产限价情况下开发商有哪些定价策略
一、分类定价，力保高价房
当下的限价，最大的诉求是保住网签平均价的稳定，既然是平均，那么就有高有低。那么对于开发商来说，可做的事情就多了。
比如一个项目多规划几种房型，有洋房，有小高层，有超高层，甚至还有别墅。
混搭是很重要的策略，对开发商来说，高层定价低一点，洋房别墅定价高一点，这样不仅房子卖得贵，而且在装修环节的价格也能顺便往高了报。
除了同一个项目混搭之外，开发商同一个城市多个不同定位的项目也能互相配合，套路是一样的。保高价房就能保住利润。
而且对于开发商来说，分类定价还有更多套路。比如低价房虽然备案，但你就是买不到，可选的永远是剩下的高价房。
二、永远往高了看
现在已经有不少城市对开发商采取了一刀切的备案策略。这个一刀切对开发商几乎是致命的。开发商仍然可以分期开发，分批预售，但价格一律向首期备案价看齐。
在这种情况下，以往步步为营，少量多次，房价逐步上涨的策略，现在不那么好使了。
每一个城市都是分区的，分地段的。同一地段的项目也分高低贵贱的。他们在申请备案价时，必须环伺周边，先把周边在售楼盘梳理一遍，按照价格高低排序。再在这个基础上做进一步合理筛选，这个“合理”非常微妙，它的原则是既要尽可能获得比较高的备案价，又能顺利获批。
对于审批者来说，周边的项目都卖这个价了，而且都是你自己批的，所以也不大可能猛压这个项目的备案价。
这就是开发商往往都要找更高的参照物，永远往高了看的基本逻辑。
当然，这只是开发商的首先选择方案，调控压力大的时候，也并不好使。但对于开发商来说，还有备用方案。一个字：拖，两个字：捂盘。
捂盘能制造两个结果，其一是制造委屈的氛围，不是我不想卖，而是我拿不到预售证。其二是等待行情整体抬升后再重新入市。比如广州，一个多月前一批高价房终于守得云开见月明，获得了相对理想的备案价，集中网签成交。
博弈一直在进行，妥协往往也是必然。对于政策来说，它面临的压力是多重的，限价是红线，保刚需也是红线。
大规模调控之后，购房者面上都是首套房刚需，你让他们等太久，也会有怨气。毕竟调控只定义首套还是二套，首套房买的是高价房，你能说这不是刚需吗?不该保吗?
来自购房者层面的压力，开发商也会充分利用这股力量。而这也往往是高价房捂盘但最终获得放行的重要原因。
