开发商房子如何定价

2022-09-26 16:42 房产百科 5338阅读 投稿:知识酷
最佳答案开发商确定房价的因素很多,其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。一般来说,建房成本中土地费用约占20%,拆迁安

开发商确定房价的因素很多,其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说,建房成本中土地费用约占20%,拆迁安置费用约占10%~20%,房屋建筑安装费用约占20%~30%,市政设施费用占10%左右,各项税费约占20%。在此基础上,还要加上20%左右的开发商利润,从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

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在房产限价情况下开发商有哪些定价策略

一、分类定价,力保高价房

当下的限价,最大的诉求是保住网签平均价的稳定,既然是平均,那么就有高有低。那么对于开发商来说,可做的事情就多了。

比如一个项目多规划几种房型,有洋房,有小高层,有超高层,甚至还有别墅。

混搭是很重要的策略,对开发商来说,高层定价低一点,洋房别墅定价高一点,这样不仅房子卖得贵,而且在装修环节的价格也能顺便往高了报。

除了同一个项目混搭之外,开发商同一个城市多个不同定位的项目也能互相配合,套路是一样的。保高价房就能保住利润。

而且对于开发商来说,分类定价还有更多套路。比如低价房虽然备案,但你就是买不到,可选的永远是剩下的高价房。

二、永远往高了看

现在已经有不少城市对开发商采取了一刀切的备案策略。这个一刀切对开发商几乎是致命的。开发商仍然可以分期开发,分批预售,但价格一律向首期备案价看齐。

在这种情况下,以往步步为营,少量多次,房价逐步上涨的策略,现在不那么好使了。

每一个城市都是分区的,分地段的。同一地段的项目也分高低贵贱的。他们在申请备案价时,必须环伺周边,先把周边在售楼盘梳理一遍,按照价格高低排序。再在这个基础上做进一步合理筛选,这个“合理”非常微妙,它的原则是既要尽可能获得比较高的备案价,又能顺利获批。

对于审批者来说,周边的项目都卖这个价了,而且都是你自己批的,所以也不大可能猛压这个项目的备案价。

这就是开发商往往都要找更高的参照物,永远往高了看的基本逻辑。

当然,这只是开发商的首先选择方案,调控压力大的时候,也并不好使。但对于开发商来说,还有备用方案。一个字:拖,两个字:捂盘。

捂盘能制造两个结果,其一是制造委屈的氛围,不是我不想卖,而是我拿不到预售证。其二是等待行情整体抬升后再重新入市。比如广州,一个多月前一批高价房终于守得云开见月明,获得了相对理想的备案价,集中网签成交。

博弈一直在进行,妥协往往也是必然。对于政策来说,它面临的压力是多重的,限价是红线,保刚需也是红线。

大规模调控之后,购房者面上都是首套房刚需,你让他们等太久,也会有怨气。毕竟调控只定义首套还是二套,首套房买的是高价房,你能说这不是刚需吗?不该保吗?

来自购房者层面的压力,开发商也会充分利用这股力量。而这也往往是高价房捂盘但最终获得放行的重要原因。

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