房屋产权变更要注意的事情有很多,如果处理不好,可能带来很多麻烦。如果人们在其办理过程中不注意一些事项,房屋产权变更很可能会给我们带来很多的麻烦;那么我们在平常生活中应当如何正确的房屋产权变更呢?
如果原房屋的产权人是离婚之后的持有人,不需要办理变更的手续。如果原房屋产权人不是离婚后的该持有人,则要进行产权的变更,变更时主要涉及以下几个税种:
一、关于营业税问题,根据财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖的营业税若干政策的通知(财税[2009]111号)第二条规定:个人无偿赠与其不动产、土地使用权,属于以下的情形之一的,暂免征收营业税:其中第(一)项:离婚财产分割;第(二)项:无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。对一方放弃全部归另一方拥有,属于将其无偿赠与配偶;对其各拥有一部,属于离婚的财产分割都暂免征收其财产的营业税。对一方拥有,另一方得到补偿也应该是属于离婚房产分割暂免征收营业税的。
二、关于契税问题,在离婚分割房产办理产权时可按《国家税务局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函[1999]391号)规定判定,即:“根据我国婚姻法的规定,夫妻共有的房屋属共同的共有的财产。因夫妻的财产分割而将原共有房屋产权归属给一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。”也就是,无论是分割后办理各方拥有产权,还是归一方拥有产权,也无论是一方放弃还是一方得到补偿,在变更产权时都不征收契税。
三、关于个人所得税问题,《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定:以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税。其中第三条第(一)项规定:“房屋产权人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
”对离婚房产分割,如果一方放弃归另一方,则属于将房屋产权无偿赠与配偶不征个人所得税。如果各拥有一部分,分割时根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)第四条第(一)项规定:“通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。”如果一方拥有房屋权,另一方得到补偿,对得到补偿的一方是否需要缴纳个人所得税?再看国税发〔2009〕121号第四条第(二)项:“个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值,为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋权的比例。
”从这个文件分析,对个人转让离婚析产房屋所取得的收入需要缴纳个人所得税。那么,是不是在一方拥有房屋权,另一方得到对方补偿时,就要对得到补偿的一方征收个人所得税?笔者认为:这个环节不征个人所得税。理由是:这部分财产原本就属于个人,并非转让行为,只是通过变现形式拥有自己的财产。另外,如果离婚前这个房屋的产权人是男方,离婚后男方拥有,女方得到补偿,则不需要更名。也就不涉及个人所得税。
相反,如果离婚前这个房屋的产权人是男方,离婚后归女方拥有,男方得到补偿时则需要更名。更名时如果征收个人所得税,这不公平。所以,个人转让离婚析产房屋只有在转让给第三人(非夫妻各方)时,才涉及个人所得税。另外国税发〔2009〕121号第四条第(三)项还规定:“个人转让离婚析产房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上 住房的,可以申请免征个人所得税。”综上所述,离婚财产分割时,不征营业税、契税、个人所得税,当再次转让时,要涉及营业税,契税、个人所得税等。
做民间借贷公证的抵押房屋,要事先办理好各种手续,否则公证手续无法办理,也影响到借贷人的利益。
2016年春节之前,做园林绿化工程的陈先生因发包人没有按期支付工程款,导致他欠下八十多万的工人工资无法支付。为了能让辛苦了一年的兄弟们顺利返乡过年,陈先生找到了小贷公司希望能借款填补资金短缺,先给员工结账。小贷公司帮助陈先生匹配了合适的人吴先生,其愿意借给陈先生八十万周转三个月。吴先生作为经验丰富的人,提出希望能到公证处办理赋予强制执行效力的借款合同公证,用陈先生的房产作为抵押。陈先生听说吴先生愿意借钱助其渡过难关,年后等工程回款了自然就能把借款还清,欣然答应了吴先生的条件。
随后,陈先生和吴先生来到公证处申请办理借款合同公证。在办理公证时,公证员发现陈先生提供的房产证上房主并非他。陈先生表示房产证上是前妻的名字,离婚时已经约定了归他一人。公证员告知他由于房产没有登记在他名下,去房产局根本没有办法设立抵押登记,即使办理了借款合同公证没有抵押物也无法达到目的。陈先生表示房子当初是他出钱买的,离婚时也约定了归他,房产证、土地证都在他手上,为何不能证明房子是他的?况且已经离婚十多年了,与前妻联系并不多,现在要找到前妻办理手续也很为难。
公证员告知陈先生,我国房屋权属以登记为准,产权变动也要登记才生效,离婚协议是他与前妻之间的约定,外人并不能判断离婚协议的真实性及效力。同时,在没有办理产权变更登记的情况下,房产部门也不会直接为陈先生办理抵押登记。公证员建议陈先生先联系前妻去往房产部门将房产证上的权人变更成自己再来办理公证手续。
一、继承主要费用 进行继承权公证
继承过户与买卖和赠与相对比,其中税费支出是低的,因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局进行转名。
在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。同时,继承房产需要满足以下三个条件:
,房产继承有两种形式,法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人,遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才具有法律效力;
第二,遗产应当是被继承人生前属于个人的财产;
第三,因为遗产是继承人的共同财产,房产的分割协议,首先需要每个继承人同意并签字才能生效。
二、赠与主要费用为个税 契税 公证费
如果以赠与方式进行过户,是没有营业税的,但因为赠与是被认为无偿受赠的行为,所以需要受赠人缴纳个人所得税,同时还需要契税和赠与公证费,这些费用要远远高于买卖过户的税费。不过,对于赠与的房产,银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为,没有实际交易产生,因此受赠房屋不能办理按揭贷款。
三、买卖主要费用为营业税 个税 契税
以该房产满五年和未满五年两种情况计算: 种,房产满五年,营业税是免征收的,同时个税也免征,需要缴纳契税和产权转移登记费;第二种,房产未满五年,需要缴纳营业税和个税,同时缴纳契税和产权转移登记费。 个贷指出,在房产过户中,买卖是常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。
四、关于离婚房产分割涉税问题,主要是房屋产权变更环节。
按法律规定对婚后财产(房屋)不管产权人是谁(其中一方)都属于夫妻共有财产,在析产时可能有三种情况:
一是一方放弃全部归另一方拥有;
二是双方各拥有一部分;
三是房屋归一方,另一方按房屋份额得到补偿。
总而言之,如果我们在房屋产权变更过程中不注意一些以上的事项,只会给我们一些受损失,所以,要合理的房屋产权变更才能实现交易的安全。
